Недвижимость за рубежом

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Замок в АвстрииСегодня речь пойдет об одном из правильных вариантов использования кредита. А именно, о приобретении недвижимости за рубежом по ипотеке. Современные тенденции показывают, что уже около 70% всех приобретений недвижимости за рубежом нашими гражданами совершаются с использованием механизма ипотеки. Еще десяток лет назад все было как раз наоборот. Все приобреталось на свободные средства (cash buyer), именно так принято называть наличку на Западе. По прогнозам Gordon Rock (агентство недвижимости), объем сделок российских граждан с зарубежной недвижимостью в 2011 году составит не менее 15 млрд евро.

Где россияне приобретают зарубежную недвижимость?

Большая часть сделок приходится на европейские страны. В пользу этого множество факторов. Западные банки выдают займы под привлекательные для россиян проценты, дорога не занимает много времени и по финансам «не кусается», многие страны дают вид на жительство и визу для владельцев недвижимости. Многие эксперты считают, что большинство покупок совершается с целью личного пользования. Я с этим не совсем согласен. В голове у наших граждан недвижимость всегда ассоциируется с самыми надежными и выгодными инвестициями. Даже приобретая недвижимость за рубежом для себя, подсознательно «наш человек» все равно считает это правильным вложением денег. И самое интересное, что в подавляющем большинстве случаев это так и есть!

Приобретение недвижимости как инвестиция

Как оформить ипотеку за рубежом – поговорим попозже. Допустим, что банк одобрил ипотеку. Что нужно учитывать с точки зрения вложения денег?

Запад – не Россия, кроме процентов по ипотеке, нужно будет предусмотреть и другие расходы. Это налоги, коммунальные платежи и страховка. У нас в стране они по сравнению со стоимостью недвижимости малы. В Европе это не так.

Ставка по налогу на недвижимость составляет от 0,5% до 2% в год в зависимости от страны. При этом к Вам не придет готовая квитанция для оплаты налога на русском языке. Если самому уплатой налога и других обязательных взносов заниматься нет возможности или просто не хочется, то нужно будет нанять специального юриста. В этом случае за такие услуги придется раскошелиться. В Германии это обойдется примерно  в 4,5 тыс. евро в год. В остальных странах подешевле.

Обычно, если сами владельцы не собираются постоянно жить в приобретаемом за рубежом жилье, то недвижимость наши граждане сдают в аренду. В этом случае она приносит неплохой доход. С доходами за рубежом строго и придется заплатить налоги. При этом ставка налога в зависимости от страны варьируется от 0 до 45% от доходов! Хотя в некоторых европейских государствах, например в Великобритании, его платить не нужно, если заемщик регистрируется в качестве собственника-нерезидента. Налоговым агентом может выступать как владелец жилья, так и управляющая компания, которая сама будет собирать и уплачивать налоги за Вас. В той же Великобритании, если не регистрироваться как собственник-нерезидент, то управляющая компания сама вычтет от Ваших доходов от сдачи жилья 20% и перечислит его государству. Необходимо помнить, что если Вы являетесь гражданином России, то никто не отменял уплату налога на полученные доходы (НДФЛ) у нас в стране. Правда тут необходимо смотреть, есть ли у России и страной приобретения недвижимости договоренности по избежанию двойного налогообложения. Если они существуют, то справка по уплате налога за рубежом освободит Вас от уплаты НДФЛ в России. Например, с Германией такие договоренности есть, а вот с Латвией нет.

Вот более подробные описания по налогам некоторых стран.

Германия. Каких-либо специальных налогов нерезидентами не уплачивается. Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается по дифференцированной ставке. Так, ежемесячный доход в размере 1,5 тыс. евро облагается налогом в размере 15,8%, 6 тыс. − 17,1%, 12 тыс. − 17,6%.  А также взимается муниципальный налог на недвижимость и землю. Его размер варьируется в зависимости от муниципалитета, в среднем составляет 1,9% от стоимости недвижимости в год.  Ставка подоходного налога в стране варьируется от 0% до 45%.

Испания. Нерезиденты должны уплатить налог в размере 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Если она была построена до 1 января 1994 года, то налог равняется 1,1%. Помимо этого, иностранцы должны платить ежегодный регистрационный сбор Торгово-промышленной палате (взимается по прогрессивной ставке). Нерезиденты, продавая недвижимость в Испании, должны заплатить в зависимости от ряда факторов налог на прирост капитальной стоимости в размере 11,1—18%. Кроме того, существует муниципальный налог на увеличение стоимости муниципальной земли, на которой находится недвижимость. Иногда он доходит до 30% от стоимости земли.

В регионе Guipuzcoa необходимо уплачивать налог на роскошь в размере от 0,2% до 2% от стоимости элитной недвижимости. При этом нерезиденты должны ежегодно платить налог на недвижимость — 3% от ее кадастровой стоимости.

Доход от сдачи недвижимости в аренду облагается по фиксированной ставке. При ежемесячном доходе в размере от 1,5 тыс. до 12 тыс. евро налог составляет 24%. Но! Существует ряд исключений, позволяющих не уплачивать данный налог, — например, если арендаторы в возрасте от 18 до 35 лет.

Турция. Доход нерезидента от сдачи недвижимости в аренду облагается по дифференцированной ставке. Ежемесячный доход в размере 1,5 тыс. евро облагается налогом в размере 14,6%, 6 тыс. — 21,7%, 12 тыс. — 24,8%. Подоходный налог в стране варьируется от 15% до 35%.

Налог на прирост капитальной стоимости не взимается, если недвижимость продана позже чем через пять лет после покупки (для объектов, купленных до 1 января 2007 года, этот срок составляет четыре года). При продаже недвижимости площадью свыше 150 кв. метров уплачивается 1% НДС. Помимо этого, взимается муниципальный налог на землю и недвижимость (0,1—0,3%).

Поиск арендаторов

Мало кто ищет арендаторов напрямую, обычно все делается через посредника. В некоторых странах владелец недвижимости имеет право заключить договор с управляющей компанией, которая будет заниматься арендой, а также проследит за тем, чтобы жильцы, если нанесут убытки, компенсировали их. Во многих западных странах принято, что жильцы сами себе оплачивают коммунальные услуги. На западе это достаточно дорого. Поэтому необходимо не забыть обратить внимание на данных пунктик.

При приобретении недвижимости за рубежом в качестве инвестиции необходимо тщательно все просчитать. Бывает, что не всегда доходы от ее сдачи будут покрывать платежи по ипотеке, платежи по налогам и комиссии посредникам. Некоторые такие приобретения выгодные на перспективу, срок окупаемости может составлять 7-10 лет. В основном это происходит за счет дорожания недвижимости. Например, это могут быть апартаменты на берегу моря в Испании. Вряд ли они будут дешеветь, на них всегда будет спрос.

В последнее время  привлекательным является приобретение апартаментов в Европе в жилых комплексах, которые находятся под управлением специализированных управляющих компаний. Компании занимаются вопросами сдачи в аренду, полностью обслуживают недвижимость, и даже  гарантируют заданный уровень рентного дохода собственнику.

Каковы ставки по ипотеке за рубежом?

Давайте посмотрим табличку с условиями ипотечного кредитования в европейских странах, наиболее популярных у россиян с точки зрения приобретения недвижимости (предоставлена агентством Gordon Rock).

Страна Степень доступности ипотечного кредитования для россиян (насколько просто россиянину получить ипотеку) Степень доступности ипотеки для россиян в 2010 году Фиксированная ставка по ипотеке для нерезидентов (% годовых) Плавающая ставка по ипотеке для нерезидентов (% годовых) Максимальный размер ипотечного кредита
Австрия Просто Не изменилась от 3.4% от 3,1% до 60%
Англия Просто Не изменилась от 3.2% от 2,8% до 70%
Германия Просто Улучшилась от 3.3% от 2.9% до 60%
Греция Сложно Ухудшилась от 4.5% от 4.2% до 60%
Испания Просто Улучшилась от 4.1% от 2.9% до 70%
Италия Сложно Не изменилась от 4.2% от 2,9% до 70%
Кипр Просто Не изменилась от 4.0% от 3.9% до 80%
Латвия Сложно Не изменилась от 4.5% от 3.9% до 60%
Португалия Просто Ухудшилась от 3.5% от 2.9% до 70%
Турция Сложно Не изменилась от 6.9% от 5.5% до 60%
Финляндия Просто Ухудшилась от 3.7% от 3.3% до 60%
Франция Просто Улучшилась от 2.9% от 2.3% до 80%
Чехия Сложно Не изменилась от 4.5% от 3.9% до 50%
Швейцария Сложно Не изменилась от 2.0% от 1.8% до 65%

Вы еще не загорелись желанием приобрести домик в Швейцарии или во Франции? Ипотека под 2-3% годовых для наших российских условий – это просто сказка. Но насколько сложно все это осуществить?

Как получить ипотечный кредит за рубежом?

На Западе ипотеку выдают в основном не банки, а специализированные организации. «80% всех займов приходится на них, это удобно, так как потом они секьюритизируют кредиты», — констатирует директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Как правило, первоначальный взнос по ипотечному кредиту в зарубежном банке не менее 40%. «Россия для европейцев рисковая страна, и если жителям своих государств западные банки готовы выдавать займы с взносом 20—30%, то для нас входной порог выше», — указывает Жарова-Райт.

Во-первых, необходимо доказать, что ты «небедный»

У нас в России главным показателем уровня дохода является справка с места работы 2-НДФЛ. Для зарубежных банков такая справка не очень весомый аргумент. Для них будет гораздо весомее статус клиента и активы, которыми он владеет. Если клиент представит документы на владение дорогой недвижимости в России. Или если это владелец хорошего пакета акций Газпрома, а еще лучше акций крупной западной компании. Тогда другое дело.

Одним из самых лучших вариантов для потенциального заемщика — продемонстрировать договор продажи какого-нибудь имущества на сумму не меньше той, которую он будет вносить в счет оплаты недвижимости. Как варианта — оформить договор займа такой суммы от близкого родственника, который теоретически мог эту сумму накопить.

Директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Cтроилов. «Западные банки редко разбираются с документами, которые предоставляет иностранный заемщик, — рассказывает он. — Поэтому ему нужно самому заполнить справки по форме банке на английском языке». Для зарубежного банка очень важны наличие активов у заемщика, а также его сфера деятельности. «Например, если речь о российском заемщике, то с большей долей вероятности кредит получит работник госкорпорации, на втором месте — сотрудники сырьевых компаний, — на третьем — финансисты».

Руководитель департамента одного российского финансового учреждения вспоминает, как ему отказали в кредите в итальянском банке, несмотря на высокий доход и продолжительный срок работы.

«Банк смутило то, что обо мне нет информации в Интернете, — рассказывает он. — По рекомендации агентства недвижимости, которое занималось моей сделкой, я специально создал свою страничку в Facebook, LinkedIn, чтобы банковские работники увидели мой социальный статус и круг общения».

Первичный сбор информации о заемщике происходит именно в Интернете. Кредитная организация ищет страничку в международных социальных сетях, в поисковых системах (причем на английском языке).

Очень положительным моментом для банка является получение заемщиком дохода на территории Евросоюза. К примеру, одному россиянину в Италии банк Intesa одобрил кредит под 6,8%, а если бы у него был доход в ЕС, то ставка составила бы 4,5%. Кстати, в США эта разница была бы более ощутимой: с подтверждением доходов ставка равнялась бы 4,5%, без него — 8,5%.

Во-вторых, неплохо получить рекомендации от банка-партнера.

На решение банка о выдаче ипотеки влияет информация не только о клиенте в Интернете, но и о движениях по его банковским счетам внутри России.

По словам директора департамента частного банковского обслуживания ЮниКредит Банка Игоря Рябова, эти сведения могут быть переданы как банкам в рамках группы UniCredit, так и любым иностранным банкам, которые предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам. «Рекомендация крупного банка обычно говорит сама за себя, что часто экономит клиенту время и деньги», — заключает Рябов.

Как добавляет руководитель направления Private Banking Райффайзенбанка Светлана Григорян, в кредитовании такая рекомендация может иметь весомое значение внутри единой финансовой или банковской группы. «Но, до тех пор пока это не банковская гарантия, это только «фактор комфорта» в рамках обычного кредитного процесса в соответствии с внутренней политикой кредитующего банка», — считает она.

Полный текст статьи можно прочитать тут http://www.banki.ru/news/daytheme/?id=2989097

p.s. Есть и другие интересные и доступные способы  инвестиций за рубежом

Вы можете отслеживать ответы на эту запись через RSS 2.0. Вы можете пропустить до конца и оставить ответ. Pinging в настоящее время не допускается.
Оставить Ответ

Вы можете войти чтобы добавить свой комментарий.