Пенсионеры, запасайтесь квартирами!
Обычно у независимых финансовых советников возраст клиентов где-то за 35 лет. Это понятно, в этом возрасте у людей доходы максимальные и возникают «свободные деньги». Вместе с ними приходят мысли по поводу «а куда бы их выгодно вложить?». Составление личного финансового плана помогает определиться с ответом.
Одна из финансовых целей – достойная пенсия. Достаточно часто клиенты соглашаются, что пенсия в размере 8 498 рублей (средняя по России) будет для них маловата.
И в ближайшие годы ситуация не улучшиться. Пенсионный фонд РФ пока не может справиться с дефицитом средств, не смотря на высокие цены на нефть, а тут еще по статистике число пенсионеров год от года растет. Недаром у нас правительство озабочено вопросом увеличения пенсионного возраста. А есть ли выход???
Что такое «обратная ипотека»?
Одним из вариантов для увеличения своей пенсии является так называемая обратная ипотека. Как это всегда бывает – такой вариант пришел к нам из США. Там уже около 2-х десятков лет назад эта система была опробована на практике. Работает это следующим образом.
При достижении определенного возраста, пенсионер может взять пожизненный кредит под залог имеющегося у него жилья в банке, и за это банк будет ежемесячно до конца жизни выплачивать такому пенсионеру дополнительно существенную сумму денег. Ситуация достаточно выгодная как для пенсионеров, так и для банков. Пожилой человек получает взамен своего жилья, которое после переселения на «тот свет» уже ему не понадобится, достойный уровень жизни. А банк зарабатывает на процентах по такому кредиту. В США такую программу в шутку называют «скушай свои кирпичи». Единственно кто может быть недоволен таким подходом – так это наследники. С другой стороны, таких наследников и не жалко. Если они не заботятся о своих пожилых родственниках, то так им и надо.
Есть ли такое в России?
В принципе, похожая схема уже существовала у нас и даже использовалась. Раньше некоторые банки в частном порядке давали деньги под жилье таким же образом. Но, как это у нас всегда бывает, такая схема, особенно в 90-е годы, принесла только дурную славу. В основном благодаря черным риэлторам, которые помогали старикам заложенной квартиры уйти из жизни пораньше.
До сих пор существует и другая схема. Так называемая пожизненная рента в обмен на жилье. В этом случае пожилой человек переоформляет свою жилплощадь на нового собственника с обременением и получает от него за это доход, который не должен быть ниже МРОТ. Обычно подписавший такой договор участник еще должен к тому же помогать по хозяйству старику. При всех плюсах такой схемы, у нее есть существенные недостатки.
Во-первых, новый молодой собственник имеет естественное желание быстрее заполучить жилье. А кто знает – сколько проживет старичок? Возможно, что и до 100 лет, тогда глядишь, еще и нового владельца переживет 
Во-вторых, есть такая поговорка: что старый, что малый. Возможно какая-нибудь старушка — божий одуванчик под угрозой расторжения договора начнет требовать поездки на моря, отдых в санаториях для поправки здоровья или еще чего. Поэтому такая схема не получила широкого распространения.
Насколько это интересно для России?
Тем не менее такой вариант для России достаточно интересный как с точки зрения экономики, так и с точки зрения своей социальной роли. Дело в том, что по статистике почти 58% граждан старше 45 лет не имеют вообще никаких сбережений на старость. Все их доходы позволяют только оплатить текущие счета, не говоря уж о каких-то там инвестициях, как это принято делать в США. Понятно, что ждет их на пенсии?
С другой стороны, у большинства людей старшего возраста у нас в стране есть настоящее сокровище – недвижимость. Чаще всего осталась она еще с времен СССР, когда жилье получали бесплатно. Статистика говорит, что у 63,5% россиян старше 45 лет она находится в собственности. Вывод напрашивается сам собой!
«Обратная ипотека» в России. Будет ли?
Есть у нас такая государственная организация в России — Агентство по реструктуризации жилищных кредитов (АРИЖК). Так вот сегодняшний ее глава, Андрей Языков сообщил недавно, что эксперимент по «ипотеке наоборот» официально будет запущен уже к концу текущего года. При этом данный проект будет под «прикрытием» государства. А это совсем другое дело! Здесь уже стариков ни при каких условиях не выселят из квартиры, даже если они окажутся долгожителями. Независимо от того — выберут ли они все лимиты по кредиту или нет. Госкомпания это гарантирует. И собственником квартиры становится не конкретный человек, а банк.
Проект будет пока «пилотным» и проходить всего лишь в нескольких городах, население которых более 500 тыс. человек. Как всегда выберут небось Москву и Санкт-Петербург 🙂 При положительном результате будет запущен по всех городах матушки-России. Сегодня все еще прорабатываются конкретные механизмы, хотя общие детали уже достаточно ясно прослеживаются.
Итак, по планам пенсионер в России сможет в будущем получать банковский кредит под залог имеющегося жилья на условиях государственной защищенности. Скорее всего будут ограничения на возраст недвижимости, под дряхлую недвижимость кредит выдаваться вряд ли будет. Естественно, будет ограничение по сумме кредита.
Чтобы заработала такая схема, нужно решить еще множество проблем. Например, сегодня кредиты долгосрочные по нормативам ЦБ не обслуживаются, и сразу попадают в разряд плохих автоматически, что в данном случае будет ошибкой. Также более точно необходимо определить возраст дожития – от этого зависит возраст, с которого такие кредиты будут доступны для пенсионеров. А также банки могут просчитать срок выдачи такого кредита. Пока предварительно предполагается начинать запускать эту программу для граждан от 68 лет.
Воспользоваться смогут только те, чья недвижимость будет ликвидной еще значительный срок, во всяком случае не менее 10 лет. При этом в договор планируется внести пункт по обязательному поддержанию жилья в хорошем состоянии. Хотя непонятно, что будут делать, если пунктик не будет выполняться. Да и вообще, четкие критерии сложно тут найти. Проценты, под которые будут выдаваться кредиты, скорее всего будут немного выше ставки рефинансирования, так как банки не несут практически никаких рисков по таким программам. Сегодня это 8,25%. Естественно, что они будут прибавляться к сумме кредита автоматически, т.е. сами старики не будут ничего никому выплачивать.
Что можно будет получить реально пенсионеру?
Если пенсионер начнет использовать такую схему «обратной ипотеки», то в среднем, по предварительным расчетам, он получит еще 1,5 своей пенсии дополнительно. Понятно, что цены на недвижимость везде разные, но если брать в среднем для регионов, то при текущей ситуации это еще около 12 700 рублей. Пенсия 8-9 тыс. и еще 13000 тыс. будет прибавка. В целом, это уже кое-что. На 22 000 рублей пенсионеру прожить будет гораздо проще! В Москве, где стоимость жилья выше в несколько раз, прибавка будет более существенной и может составить до 40 000 рублей ежемесячно.
Не нужно думать, что если пенсионер проживет долго, то банк получит его квартиру в свою собственность целиком. Нет, банк только обслуживает кредит и имеет свои интересы только в части процентов по нему. Если пенсионер прожил недолго, то после погашения процентов по кредиту за счет продажи недвижимости, останется немалая часть денег. Эта часть достанется наследникам. Кстати, планируется, что они могут даже сами погасить кредит банка и оставить квартиру себе без ее продажи.
Наследники обычно как-то не замечают финансовых трудностей стариков, у всех свои дела, у всех свои трудности. Но если привлекать их к подписанию документов на договора «обратной ипотеки», то по статистике штатов в 70% случаев они отговаривают пенсионера брать кредит и начинают помогать им сами. И это замечательно, один этот факт делает «обратную ипотеку» замечательным социальным инструментом. Ведь хорошо, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников.
А что будет, если пенсионер окажется долгожителем и выберет все лимиты по своему кредиту? Его выселят на улицу?
Нет, в этом случае сработает другой механизм. Как только соотношение стоимости имущества и остатка по кредиту достигнет 98%, АРИЖК выкупит кредит пенсионера у банка. Пенсионер остается жить в своей квартире, а после дожития жилье переходит в собственность агентства. Таким образом, риск выселения заемщика из квартиры отсутствует, а риски агентства (считай государства) покрываются за счет выплаты страховки, которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно. Заодно рекомендации президента будут исполняться и страховые компании тоже окажутся при деле.
