Этапы оформления ипотеки (ипотечного кредита).
В прошлой статье «плюсы и минусы ипотеки» мы разобрали хорошие и плохие стороны ипотеки. И если Вы все таки решили ипотеку брать, то лучше узнать об этом немного побольше.
Какие бывают ипотечные кредиты?
Как правило, программы кредитования недвижимости у банков похожи, что вполне логично. Рыночные отношения работают даже у нас! Но условия могут существенно отличаться. Какие условия для нас самые важные?
Во-первых, это сумма первоначального взноса. Данная сумма может начинаться от 10% от суммы кредита, но некоторые банки даже делают программы без первоначального взноса, что скорее исключение из правил. Стоит отметить, что чем больше процент первоначального взноса, тем обычно меньше будет ставка по кредиту. Параметр достаточно для нас важный! Если нас устраивает процентная ставка, но при этом необходимо сделать первоначальный взнос в размере 30 — 50% от суммы, то мы просто может не набрать столько денег.
Какая начальная сумма лучше? Тут уж решать Вам. С одной стороны, чем больше первоначальная сумма, тем меньше сумма кредита. Да и ставку банк может сделать ниже. С другой стороны, если набрать для Вас большую сумму сразу достаточно проблематично, то может не надо лезть из кожи вон? Может проще немного переплатить, но спать спокойнее?
Во-вторых, процентная ставка по кредиту. Данная ставка меняется в довольно широких пределах. От 8% (особые условия) до 18%, и даже выше. Зависит она от степени риска невозврата ипотечного кредита, который несет банк, отдавая Вам денежки. От вида и состояния самого жилья, насколько банк может его реализовать если что. От самого банка, крупный или мелкий. От Вас: если Вы руководящий работник крупного предприятия, можете подтвердить свои доходы официально, то скорее всего ставка для Вас будет одной из самых низких. А если Вы индивидуальный предприниматель, Ваши доходы непостоянны и подтверждением их является справка, которую Вы же сами же и написали, то ставка по ипотеке будет высока. Если вообще ипотечный кредит дадут в этом случае. И так далее, у каждого банка есть своя методика оценки рисков, и держится она в тайне.
В-третьих, важен срок кредитования. Чем больше срок кредитования, тем меньшие суммы ежемесячных платежей придется Вам оплачивать. С другой стороны, с увеличением срока ипотеки Вы будете больше своих заработанных денег отдавать банку в виде процентов за пользование кредитом.
В России оптимальным сроком кредитования видимо будет являться период в 15 лет. Сроки меньшей длительности несут достаточно сильную финансовую нагрузку на бюджет семьи, более долгие сроки несут риски «лишних» переплат. Да и разница суммы выплат для 15 и 20 лет обычно небольшая, и может составлять 500 — 1000 рублей в месяц. Видимо, проще найти 500 рублей в месяц, но сократить срок кредита на 5 лет.
В-четвертых, валюта платежей. Ипотека может быть оформлена в рублях, а может быть оформлена в долларах или евро. В этом случае, конечно, ставки будут другие. Но и валютные риски тут нужно учитывать. Имеет смысл оформлять ипотеку в России в валюте других стран в том случае, если у Вас доходы привязаны к валюте другой страны. Иначе пользу такого решения придется узнавать у гадалки 🙂
Что нужно делать, чтобы ипотека оказалась в радость?
На мой взгляд, первым делом необходимо составить личный финансовый план. Только не подумайте, что этот совет направлен на то, чтобы взять деньги с клиента за его составление. Во-первых, его можно составить самостоятельно, и об этом можно почитать в статье «Как составить личный финансовый план». А во-вторых, личный финансовый план реально помогает увидеть и осознать финансовое положение системно, со всех сторон. При этом не забыть учесть и другие финансовые цели, ведь приобретение жилья не единственное Ваше желание. Верно?
И самое главное, в результате Вы будете точно знать, что за жилье Вам необходимо, его стоимость и сроки погашения кредита. А это в свою очередь позволит наиболее оптимальным образом выбрать ипотечную программу. К сожалению, бОльшая часть людей принимают такое важное решение интуитивно, хотя поездку на юг в отпуск планируют более тщательно!
Определившись с размером суммы ипотечного займа, приступаем к выбору банка. Тут все достаточно просто. При выборе банка-кредитора больше всего необходимо обратить внимание на процентную ставку по ипотеке, срок ипотеки и начальный взнос. Однако не стоит забывать, что необходимо внимательнее ознакомиться с другими дополнительными платными услугами, иногда даже навязанными банком. Их стоимость может увеличить размеры ипотеки до 5%, а это немало!
Также необходимо уточнить правила досрочного погашения кредита (сроки, штрафы, пени). Что будет, если Вы вдруг просрочите один или несколько платежей? Какие санкции будут применяться в этом случае?
Когда банк перечислит деньги на Ваш счет? Это тоже немаловажно, особенно когда покупка жилья будет осуществляться на вторичном рынке. Не всякий покупатель будет ждать сначала оформления документов (при этом покупателю, возможно, тоже придется немного побегать за справками), а потом еще долго ждать, когда же банк перечислит денежки. При этом фактически документы в регистрационной палате прошли, а денег покупатель еще и не увидел.
Вот банк выбран. Теперь необходимо будет собрать требуемые банку документы о себе родимом. Банк обычно требует официального подтверждения дохода и другие документы, перечень которых у каждого банка свой. Иногда банки требуют документы, вызывающие удивление. Например, справка о предприятии с ФИО директора и главного бухгалтера. Понятное дело, банк хочет подстраховаться. Открыть фирму сейчас можно достаточно быстро за небольшие деньги.
Профессионалы говорят, что обычно банк редко проверяет доходы, представленные с справках по форме 2 НДФЛ. Некоторые этим пользуются, приукрашивают доходы. Это позволяет получить условия получше. Если у Вас неофициальный доход, серая зарплата, то это тоже не беда. Чаще всего банк выдаст Вам свою форму для заполнения, которую необходимо будет подписать у директора. Правда, в этом случае условия по ставке кредита могут быть немного похуже.
После предоставления всех документов и передачи их в банк пройдет немного времени (обычно не более недели) и Вам сообщат о положительном решении. Скорее всего о положительном, иначе бы консультант банка уже на этапе собеседования и сбора документов сказал бы о проблемах. Но в редких случаях могут и отказать, при этом никакого обоснования данного решения скорее всего не будет.
Далее банк дает Вам срок, в течении которого Вы должны будете выбрать себе жилье, если к этому моменту еще не определились с вариантом. Обычно это около 3-х месяцев. Если Вы уже определились, и даже нашли продавца, то это вообще замечательно. Но если Вы вдруг в течении указанного срока не нашли себе подходящего варианта, то срок скорее всего будет продлен по Вашей просьбе. При этом может потребоваться еще разок собрать часть документов заново.
Когда жилье выбрано, банк предоставит список документов, которые необходимо будет собрать для совершения сделки (БТИ, тех.паспорт и т.д.). Хорошо, если нужные документы у продавца уже есть. Также проводится независимая оценка стоимости недвижимости, делают это специализированные компании, но банк может посоветовать своих партнеров. В принципе, это не страшно, оценка нужна больше банку, чтобы он понимал, на что выделяет денежки. Если Вы вдруг не сможете оплачивать ипотеку, то банк должен быть уверен, что он сможет реализовать объект недвижимости и вернуть свои вложения.
Далее банк проверяет чистоту сделки. Это Вас не касается, это дела банка. Длится этот процесс несколько дней. За это же время обычно готовиться и кредитный договор. Кредитный договор необходимо читать повнимательнее, просить предоставить документы, на которые он ссылается. Отнеситесь к этому посерьезнее, что непонятно — лучше спросить у знакомого юриста. Такого человека лучше иметь на примете и договориться о его возможной помощи заранее.
Сделка. Происходит встреча покупателя и продавца, подписание договора купли-продажи, передача денег. Передача денег с участием банка – операция достаточно безопасная. Вы открываете текущий расчетный счет в банке, кладете туда первоначальный взнос. Банк переводит туда кредитную сумму и вся сумма перечисляется продавцу. Чаще бывает вариант, когда банк переводит кредитную сумму после регистрации документов в регистрационной палате. Для Вас в принципе оба варианта безразличны, это больше влияет на продавца, его головная боль, особенно когда он тоже со своей стороны делает сделку покупки недвижимости.
После получения документов в рег.палате Вы становитесь собственником недвижимости, но без права ее продажи. Теперь остается только набраться терпения и вовремя вносить платежи по ипотечному кредиту.
p.s. Собираетесь брать ипотеку? А может быть у Вас уже есть опыт в данной области? Напишите об этом в комментариях, это будет полезно другим читателям.
Помогите, пожалуйста!!! создала блог на mail.ru, рассматриваю очень важную тему качества питьевой воды, но мои друзья не могут найти в поиске мой блог, да и сама я тоже, расскажите конкретнее, где надо ставить ключевые слова? С уважением, Ольга.
Ольга, я больше специалист по вопросам личных финансов. Свой блог и его продвижение в сети Интернет делаю по рекомендациям Владимира Беляева, на одном его сайтов trynyty.ru много материалов по данной теме. Посмотрите его бесплатный курс.
Со своей стороны могу посоветовать лишь очевидные вещи 🙂 Блог лучше делать, используя свой домен и платный хостинг. Это позволит избежать множества проблем в будущем.