Опять про ипотеку
Закончился кризис, люди стали более уверенно смотреть в будущее. Стали доверять банкам и нести туда свои денежки. Это правильно, в статье «Почему нельзя хранить деньги дома» об этом хорошо рассказано.
Но сегодня я хотел бы поговорить о другом способе сохранения и приумножения капитала. У нас интересная страна и иногда обстоятельства складываются так, что даже кредиты становится брать экономически выгодно. Речь идет, конечно, не о потребительском кредите, а об ипотеке. Например, так было в период с 2002 по 2008 год в Москве. В этот период цены на недвижимость росли такими темпами, что конечная цена квартиры сравнивалась с суммой всех выплаченных банку платежей, а иногда даже превышала данную сумму. Но ведь квартиру можно было сдать или жить самому.
На мой взгляд, сегодня наступил похожий момент. Возможно, будет не так выгодно, как в те годы. Но все же. Это происходит потому, что после кризиса рост жилья еще не набрал оборотов, а ставки по ипотечным кредитам даже еще больше снизились. Посмотрите на график.
Здесь показано за период с апреля 2009 по апрель 2010 движение цен на недвижимость (синим) и ставок по ипотеке (красным). На графике хорошо видно, что цены на недвижимость скорее всего достигли дна и начался планомерный их рост. А вот ставки по ипотеке на сегодня даже продолжают снижаться. Но длится это вечно не будет!
Такие крупнейшие банки по работе с ипотечными кредитами, как Сбербанк, Альфа-банк, Райффайзенбанк, BSGV, Уралсиб, ДельтаКредит, ЮниКредит Банк, БЖФ, Возрождение, МИА, Кредит Европа Банк, Абсолют плавно понизили ипотечные ставки. При этом многие банки отменяют различные платежи и комиссии, уменьшают сроки рассмотрения заявок. Иногда можно встретить предложения ипотеки вообще без первоначального взноса!
По оценкам специалистов, средневзвешенная процентная ставка составляет около 12% или чуть выше. А минимальная ставка на сегодня составляет 8%. При этом уровень официальной инфляции в прошлом году был 8,8%. Не говоря уж об инфляции неофициальной. Считается, что в долгосрочном периоде цены на недвижимость немного обгоняют инфляцию. При таком раскладе получается, что брать ипотечный кредит сейчас экономически выгодно.
Новые предложения ипотеки.
На сегодняшнем рынке ипотеки очень много новых программ и предложений. Например, Банк Москвы, который уже принадлежит ВТБ, запустил программу с плавающими процентными ставками «Комбинированная ставка». Заемщику по ней предоставляется выбор: либо зафиксировать ставку на первые 1–5 лет, либо пересматривать процентную ставку раз в полгода или раз в квартал в зависимости от ситуации на рынке. Банк ВТБ24 теперь в зачет первоначального взноса принимает материнский капитал. «Номос-банк» предложил различную процентную ставку в зависимости от соотношения финансовых обязательств заемщика и его доходов. Таким образом, для менее рискованных клиентов будут более выгодные условия. Вообще, сегодня наметилась тенденция к индивидуальному подходу к клиенту в наиболее прогрессивных кредитных организациях.
Акция по ипотеке от Сбербанка
Давайте рассмотрим новую акцию от Сбербанка «три восьмерки» (8-8-8). В ней процентная ставка снижена до уровня 8%. Кредит дается на 8 лет. А решение принимается 8 дней. И никаких комиссий. Ипотека дается на строящееся жилье или на готовые новостройки. Конечно, при таких условиях есть ограничения. Например, сумма первоначального взноса должна быть не менее 50%. Началась акция 8 марта (видимо к женскому дню) и закончится 30 июня 2011 года.
Примерный расчет выгодности ипотеки по акции Сбербанка
Давайте предположим, что Вы захотели приобрести ипотеку на новую квартиру в Воронеже в соответствии с этими условиями. Просто как инвестиция в недвижимость. Двушку в Воронеже можно приобрести за 2600000 рублей. 50% первоначального взноса будет 1300000 рублей и на такую-же сумму берем ипотеку на 8 лет под 8% с 1 июня 2011 года. В сбербанке можно выбирать тип платежа, выберем дифференцированный платеж по ипотеке. В этом случае в июле 2011 мы заплатим первый взнос банку в размере 22 208 рублей. Далее месячные платежи будут уменьшаться. В июне 2019 года мы погасим ипотеку. В общем придется заплатить 1 720 333 рублей. Итого Вы затратите 3 020 000 за 8 лет. В результате инфляции на уровне 6-8%, учитывая, что рост цен на недвижимость скорее всего обгонят данную величину, стоимость данной квартиры через 8 лет будет примерно на уровне 5 000 000 или даже выше. При этом данную квартиру еще можно будет сдавать, получая доход от сдачи жилья. Расчет примерный, необходимо еще учесть страховые выплаты и прочие сопутствующие затраты. Возможно, банк будет настаивать на платежах равномерных. Тогда Вы будете в месяц отдавать банку 18378 рублей и общая сумма составит 1 764 245 рублей. Но в любом случае, запас по прибыльности у нас есть, даже без учета дохода от сдачи жилья.
Делаем выводы:
Думаем, решаем, иметь свое жилье или не иметь. Сейчас как раз настал такой момент, когда действительно стоит об этом задуматься.
